Ghidul
Proprietarului informat și motivat
Cum sa iti vinzi proprietatea in cele mai bune conditii
Pentru ca da, chiar se poate!
Orice tranzactie imobiliara poate fi un adevarat succes, un prilej de bucurie: rezultate de exceptie si o experienta de care sa iti aduci aminte cu placere!
De aceea am si scris acest ghid, pentru toti cei care cred ca nu le pot sti chiar pe toate si aleg sa se informeze, pentru oameni ca tine.
De ce merită să citești acest ghid?
- Daca ai in vedere o tranzactie imobiliara si vrei sa iti vinzi proprietatea in cele mai bune conditii,
- Daca ai pierdut deja destul timp si nu mai ai rabdare, nici incredere ca vei reusi
Esti in locul potrivit.
Si daca ai indoieli sau intrebari, te inteleg, stiu ce inseamna. Pentru ca de-a lungul anilor, inainte de a activa in imobiliare, am trecut prin cateva tranzactii nereusite si povesti trist-adevarate cu agenti imobiliari.
Cunosc realitatea destul de trista a tranzactiilor imobiliare de la noi:
- proprietati nevandute cu lunile sau cu anii,
- timp si bani pierduti,
- prestatii indoielnice ale majoritatii agentilor imobiliari (simple intermedieri, neetice si ineficiente din care in general, doar agentul are de castigat),
- comisioane platite degeaba.
Si, nimeni nu merita asa ceva!
Mai ales ca o tranzactie imobiliara poate fi una dintre cele mai importante tranzacții financiare pe care le facem vreodată, daca nu chiar cea mai importantă. Din perspectiva valorii, a implicatiilor si a emotiei.
De aceea cred ca esti in locul potrivit pentru ca vei gasi aici tot ce ai avea nevoie sa stii pentru o tranzactie reusita.
Citeste acest ghid, pentru ca:
- iti ofera toate principiile solide si sigure dovedit eficiente in practica tranzactiilor imobiliare si cum sa le folosesti in avantajul tau.
- te ajută sa iti pui mai bine proprietatea in valoare si cum sa-ti crezi un avantaj competititv ca sa vinzi mai repede si mai bine, sa atragi cei mai calificati potentiali cumparatori si cele mai bune oferte de cumparare.
- te ajută sa faci cele mai bune alegeri si sa ai parte de o tranzactie reusita. Fara sa pierzi timp si bani, fara stres sau situatii neplacute.
Despre autor
Salutare, sunt Gheorghe Ganea si iti spun bine ai venit!
Sunt inginer constructor, antreprenor si din 2017 consultant imobiliar Realtor®, specializat in tranzactii imobiliare, sectorul rezidential.
De peste 6 ani, ofer cu pasiune servicii superioare in imobiliare si ajut proprietarii si cumparatorii motivati sa tranzactioneze cu rezultate de exceptie – rezultate semnificativ mai bune decat pe cont propriu sau cu mai multe agentii.
Iar acum am scris acest ghid cu aceeasi dorinta de a fi de folos si de a ajuta la fel ca atunci cand am ales sa devin Realtor®.
Asa ca iti voi impartasi, din toata inima:
- tot ce am invatat din propriile greseli de dinainte de a activa in imobiliare, indirect,
- toata experienta celor mai buni profesionisti practicanti, de la noi si din strainatate, de la care am invatat,
- toate principiile si concluziile practice extrase din sutele de studii de caz – tranzactii analizate pe baza datelor din istoricul de tranzactionare,
- toata experienta celor peste sase ani de activitate in consultanta si tranzactii imobiliare.
Membru în
Si daca ai intrebari, suna-ma la 0722.265.668 sau scrie-mi la fatamosuluiimobiliare@gmail.com si iti raspund cu placere cat de repede pot.
Iar daca stii pe cineva caruia i-ar putea fi de ajutor acest ghid ii poti trimite linkul acestei pagini. Poate chiar ii faci un bine. Pentru ca stiu despre ce vorbesc, sunt bun in ceea ce fac (evident, si modest), imi pasa si vreau sa ajut.
Ce vei afla în acest ghid:
- Capitolul 1. Caracteristici ale pietei imobiliare de la noi de care sa tii seama in pregatirea unei tranzactii
- Capitolul 2. Factorul care poate determina succesul sau esecul tranzactiei tale
- Capitolul 3. Ce trebuie sa stii despre Agentii imobiliari
- Capitolul 4. Toate modalitatile de tranzactionare: cum sa o alegi pe cea mai potrivita pentru tine si cum sa te folosesti de factorul cel mai important care poate determina succesul sau esecul tranzactiei tale.
- Capitolul 5. Ce trebuie sa stii daca vrei sa vinzi o proprietate pe cont propriu
- Capitolul 6. Cum alegi agentul imobiliar potrivit pentru tine
- Capitolul 7. Cum alegi sa tranzactionezi?
Capitolul 1. Caracteristici ale pietei imobiliare de la noi de care ar fi bine sa tii seama in pregatirea unei tranzactii
Cand nu cunosti piata, faci greseli. Eu am facut cateva si am platit destul de scump…
Cazul 1. Pentru un teren cumparat in 1998 in Otopeni cu 5.000 $, am refuzat in 2007 doua oferta ferme de cumparare la 200.000EUR. M-am calicit, credeam ca preturile or sa tot creasca si l-am vandut dupa circa doi ani cu 80.000 Eur cand cererea a scazut dramatic.
Cazul 2. Am vandut aproape pe nimic un apartament cu 4 camere complet modernizat, in Otopeni. Cererea era mica atunci, in 1996, si n-am stiut cum sa procedez. L-am ,,promovat” cu mai multe agentii aproape doi ani de zile. Degeaba. Apoi, l-am vandut cu 10.000 $ primului ofertant de frica sa nu ratez vanzarea.
Timp irosit, bani pierduti, stres, frustrari. Credeam ca le stiu pe toate si ca o tranzactie imobiliara este la fel de simpla ca vanzarea primei mele Dacia 1300.
Si nu este deloc asa. Pe langa competente si cunostinte din mai multe domenii, pentru reusita unei tranzactii imobiliare trebuie avute in vedere caracteristicile si contextul pietei imobiliare.
Cu totii gresim, dar important este ce facem mai apoi.
1. Piata imobiliara din Romania este inca tanara, in curs de maturizare dar si insuficient reglementata. Slab educata si informata la nivelul agentilor imobiliari si al publicului.
Inainte de ‘89 tranzactiile imobiliare erau limitate ca numar, ca optiuni si complexitate si probabil, de aceea uneori suntem tentati sa tratam tranzactiile imobiliare ca pe o simpla vanzare – cumparare a oricarui alt bun. Dar si din cauza lipsei informatiilor de specialitate.
Iar de aceasta absenta a reglementarilor din domeniu a profitat marea majoritate a agentilor imobiliari care au abordat tranzactiile asa cum le-a fost lor mai simplu si mai convenabil. Au comisionat si vanzatorul si cumparatorul, urmarindu-si doar propriul interes fara sa aduca valoare clientilor.
Din pacate, in continuare lucrurile sunt cam la fel. Oricine stie sa scrie si sa citeasca, fara pregatire profesionala, fara sa respecte norme si reguli, poate fi agent imobiliar. Cu repercursiunile cunoscute asupra calitatii serviciilor prestate si a calitatii tranzactiilor.
Asa se face ca majoritatea proprietarilor vand pe cont propriu (statistic, 70% din totalul tranzactiilor) pentru ca, pe buna dreptate, nu au incredere in agentii imobiliari. Dar, in general, nici acest mod nu ofera cele mai bune rezultate.
Asadar, nu te astepta ca orice agent imobiliar sa te poata ajuta. Informeaza-te, cauta, alege, nu te grabi.
Si pentru ca:
2. In ultimii ani, miza si complexitatea tranzactiilor imobiliare au crescut odata cu cresterea valorii proprietatilor imobiliare, cu cresterea si diversificarea ofertei.
De aceea, acum mai mult ca oricand, pentru a tranzactiona cu rezultate notabile este nevoie de informatii relevante si analiza atenta a acestora, tranzactiile imobiliare avand un grad ridicat de complexitate din punct de vedere legal, financiar, fiscal si nu numai.
Sunt necesare cunostinte, competente si abilitati din mai multe domenii dar si specifice tranzactiilor imobiliare pentru a face fata cu succes diverselor provocari.
De exemplu, cel putin din punct de vedere finanaciar, interesele vanzatorului si ale cumparatorului sunt divergente.
Ar fi bine sa te pricepi la vanzari si negocieri, sa-ti poti pastra calmul si rabdarea, mai ales cand miza financiara este mare, fara sa reactionezi emotional sau poate, pripit.
Sa acorzi importanta cuvenita faptului ca proprietatea pe care ai listat-o este intotdeauna in concurenta cu alte proprietati similare, comparabile (nu este singura la vanzare) si sa analizezi cat poti (daca poti) de obiectiv plusurile si minusurile proprietatii tale..
Si, nu doar acestea sunt singurele provocari. Ar trebui sa avem mereu in vedere si ca:
3. Valoarea de piata a unei proprietati imobiliare si pretul de tranzactionare sunt influentate major de raportul dintre cerere si oferta (stadiul pietei).
Piata imobiliara din Romania este o piata concurentiala. Statul, alte entitati sau jucatori mari din piata nu pot influenta preturile de tranzactionare (decat nesemnificativ, doar in anumite conditii). Influenta majora o are raportul cerere – oferta.
Insa, asa cum stim, acest raport nu este tot timpul egal si nici acelasi. Exista o dinamica a pietei imobiliare influentata, in principal, de ciclurile economice.
Exista si o asa zisa piata a vanzatorilor cand cerea este mai mare decat oferta si o piata a cumparatorilor cand cererea este mai mica.
Dar pentru a nu cadea in capcana unei generalizari atunci cand facem o evaluare/analiza comparativa de piata, (inclusiv a pretului cel mai probabil de tranzactionare si a pretului de listare cel mai potrivit), sunt necesare cateva precizari si nuantari.
Pot fi situatii cand cele de mai sus sunt valabile doar si/sau in special pentru anumite localitati sau pentru anumite zone dintr-o localitate sau pentru anumite categorii de imobile si/sau sectoare ale pietei imobiliare.
Un exemplu pentru cele de mai sus ar fi perioada de mijloc si sfarsit de pandemie cand cererea si vanzarile au fost poate mai mari ca niciodata pentru apartamente cu mai multe camere si cu suprafete mai mari, pentru case/vile si terenuri in orase si in zonele limitrofe. In aceasta perioada s-au vandut proprietati in Bucuresti dar si mai multe in Ilfov, pe care le stiam la vanzare de ani de zile. Dar vanzarile si inchirierile de spatii comerciale si de birouri au scazut considerabil.
Sau, in cazul unei piete imobiliare contractata, de exemplu toata perioada de dupa a doua jumatate a lui 2022 cand achizitiile de imobile, mult mai putine, se fac in principal in scop investitional si de protejare a economiilor. Cand ofertele se fac cu mai multa prudenta si se cauta mai ales oportunitatile.
Asadar exista o specificitate destul de mare a tranzactiilor imobiliare. Ca si in situatiile de mai jos, cand:
4. Tranzactionarea proprietatilor mai greu de vandut implica o expunere in piata pe un termen mai lung
Sunt situatii cand nu poti vinde si repede si la cel mai mare pret.
Vanzarea ar putea fi ingreunata de o locatie mai putin cautata, marimea proprietatii, incadrarea intr-una din categoriile de risc seismic, perioadele mai dificile de piata, etc. La fel, in Romania casele din lemn sunt mai putin apreciate si se tranzactioneaza mai greu si in general la preturi mai mici decat ar merita.
Totusi, daca esti motivat si vrei sa vinzi la un pret bun, este nevoie de un timp suficient de expunere in piata a proprietatii pentru ca potentialii cumparatori sunt mai putini.
Si, obligatoriu, toate celelalte demersuri sa fie facute ca la carte, cat mai aproape de perfect:
- analiza de piata si evaluarea proprietatii cu si mai multa acuratete,
- pozitionarea corecta in piata si listarea la pretul potrivit,
- listarea cu comision 0%,
- marketing adecvat si deschiderea catre intreaga piata,
- prezentare si promovare de top a proprietatii, etc.
Astfel, chiar si cu putinii potentiali clienti, iti maximizezi sansele unei tranzactii reusite.
Sau, daca nu ai o motivatie puternica si nici vreo urgenta, ai putea astepta o perioada mai favorabila, pentru ca:
5. Pe termen lung preturile proprietatilor imobiliare din Romania sunt, inca, in crestere.
Asa cum stim, preturile proprietatilor imobiliare depind de economia unei tari. De valoarea produsului intern brut pe cap de locuitor, de nivelul veniturilor si al puterii de cumparare (in imobiliare, indicele de accesibilitate: raportul intre pretul mediu/mp si salariul mediu net). Iar la aceste capitole in Romania inca este loc de crestere.
Investitiile in imobiliare pe termen lung sunt in continuare sigure si cu randamente multumitoare pentru anumite categorii de investitori si mai attractive oricum, fata de multe tari europene.
Desigur, fara a generaliza. De exemplu, la evaluarea unei proprietati, un cumparator avizat care va achizitiona in scop investitional va lua in calcul (si) randamentul la inchiriere pe termen mediu si lung. Si niciodata nu se va uita la ,,indicele imobiliar” pentru ca:
6. Evaluarea unei proprietati pe baza indicelui imobiliar conduce la concluzii eronate si la decizii de tranzactionare paguboase.
Pentru ca indicele imobiliar, pretul mediu/mp este doar un indicator general, orientativ, care se calculeaza pentru o regiune, o localitate si/sau o anumita categorie de imobil (casa, apartament).
Fiind calculat ca o medie aritmetica este evident ca indicele imobiliar nu reflecta particularitatile/unicitatea si nici valoarea reala de piata a fiecarei proprietati. De aceea utilizarea lui pentru a determina valoarea unui imobil conduce la evaluari gresite.
Poate crea asteptari nerealiste si ingreuneaza tranzactia daca ai vrea sa vinzi sau poti face o achizitie scumpa, la un pret peste valoarea de piata daca ai vrea sa cumperi.
De aceea, cred ca:
7. Pentru a tranzactiona in cele mai bune conditii orice decizie de tranzactionare ar trebui sa fie rezultatul unei analize temeinice
- a pietei,
- a valorii de piata a imobilului
- si a pretului cel mai probabil de tranzactionare vs motivatia si scopul vanzarii (o alta locuinta, nevoia de lichiditati, obtinerea de venituri pasive, reinvestirea banilor, s.a.)
- daca este momentul potrivit,
- ce avem de pierdut ce avem de castigat (cost de oportunitate), avand in vedere ca miza si implicatiile unei tranzactii imobiliare sunt in general mari…
Cere sfatul consultantului profesionist…
Si daca nu ai toate informatiile necesare te-ai putea sfatui cu un consultant imobiliar.
De obicei gratis, dar si daca platesti pentru consultatie esti mai castigat decat daca ai face o tranzactie intr-un moment nepotrivit sau n-ai face-o asteptand nerealist cresteri sau scaderi de preturi.
O evaluare/analiza de piata corecta rezulta doar prin coroborarea rezultatelor din analizarea pe baza mai multor criterii:
a) Doar ca reper informativ, valoarea de inlocuire (cat ar costa constructia unui imobil identic cu cel analizat). Acest aspect nu influenteaza valoarea de piata din perspectiva cererii si a ofertei.
b) Analiza comparativa de piata a proprietatilor concurente comparabile cu raportare la preturile de listare a celorlalte proprietati aflate la vanzare dar mai ales din analiza pe istoric de tranzactionare a proprietatilor similare recent tranzactionate
c) Randamentul la inchiriere pe termen mediu si lung.
d) Perspectiva de apreciere, la fel pe termen mediu si lung.
Interpretarea rezultatelor ar trebui sa ne conduca la o opinie de pret obtenabil la vanzare si la alegerea cea mai potrivita a primului pret de listare.
In concluzie, buna cunoastere a pietei imobiliare ne poate scuti de batai de cap si de greseli. Ne poate ajuta sa facem cele mai bune alegeri in pregatirea unei tranzactii, inclusiv in decizia de a tranzactiona sau nu.
Capitolul 1: Caracteristici ale pietei imobiliare de la noi de care sa tii seama in pregatirea unei tranzactii • Capitolul 2: Factorul care poate determina succesul sau esecul tranzactiei tale • Capitolul 3: Ce trebuie sa stii despre Agentii imobiliari • Capitolul 4: Toate modalitatile de tranzactionare si cum o alegi pe cea mai potrivita pentru tine • Capitolul 5: Ce trebuie sa stii daca vrei sa vinzi o proprietate pe cont propriu • Capitolul 6: Cum alegi agentul imobiliar potrivit pentru tine • Capitolul 7: Cum alegi sa tranzactionezi?